فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از عقود لازم به شمار می رود، به این معنا که به صورت یک طرفه قابل منحل کردن وفسخ نیست. اما آیا فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اصلا امکان پذیر نیست؟ چه شرایطی باید وجود داشته باشد تا یکی از طرفین در قرارداد مشارکت بتواند به صورت یک جانبه قرارداد را فسخ کند؟

اگر قصد دارید یک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تنظیم کنید و می خواهید روند فسخ آن را نیز پیش بینی کنید یا در یک قرارداد مشارکت در ساخت قرار دارید و نمی دانید چگونه باید آن را فسخ نمایید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.آنچه که در این مطلب به آن خواهیم پرداخت موضوع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به صورت یک طرفه است. اما در کنار موضوع اصلی به موراد دیگری نیز اشاره خواهیم کرد:

1. عقود لازم و جایز
2. قرارداد مشارکت در ساخت، در زمره قراردادهای لازم
3. شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
4. عقود لازم و جایز

قبل از اینکه به موضوع اصلی بپردازیم، بهتر است با مفهوم عقود لازم و جایز بیشتر آشنا شویم. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین قرارداد امکان فسخ آن را ندارند. همانطور که می دانید فسخ به معنای منحل کردن و برهم زدن یک قرارداد است. امکان فسخ قراردادهای لازم تنها در صورتی ممکن است که در شرایط قرارداد ذکر شده باشد و یا موارد معین در قانون به موجب یکی از خیارات (یعنی اختیاراتی که طرف عقد لازم برای فسخ دارد).

در مقابل عقود لازم، عقود جایز قرار می گیرد که امکان فسخ قرارداد توسط یک طرف وجود دارد.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز در زمره عقود لازم

قراردادهای ساخت و ساز به قراردادهایی گفته می شود که مالک یا مالکان با یک یا چند سازنده توافق می کنند تا به صورت سرمایه گذاری مشترک زمینی را برای احداث ساختمانی با شرایط مشخص درمدت زمان معین بسازند. زمین سرمایه مالک و هزینه ای که سازنده برای ساخت اختصاص می دهد به عنوان سرمایه گذاری وی تلقی می شود.

سود حاصل از سرمایه گذاری و قرارداد مشارکت در ساخت، معمولا در قرارداد و به توافق طرفین تعیین می شود. البته هرچه ارزش زمین یا اصطلاحا آورده مالک بیشتر باشد، سود او نیز بیشتر خواهد بود.

این قرارداد از جمله عقود لازم است و هیچ یک از طرفین امکان فسخ آن به صورت یک طرفه را ندارند، مگر در صورتی که برای فسخ به توافق برسند و فسخ با رضایت هردوطرف صورت بگیرد که به آن اقاله نیز گفته می شود.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یعنی برهم زدن و بی اعتبار کردن قرارداد. همانطور که گفته شد، فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز امکان ندارد مگر در موارد معین در قانون، به موجب یکی از خیارات (اختیاراتی که طرف در عقد لازم برای فسخ دارد). خیارات به دو دسته تقسیم می شود: خیارات قانونی و خیارات توافقی.

به عبارت دیگر فسخ یک قرارداد مشارکت در ساخت، معمولاً بر اساس توافقات طرفین و بنا بر شروط قراردادی (خیارات قراردادی) و همچنین به موجب قانون (خیارات قانونی) اتفاق می افتد.

در خیارات توافقی، طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به واسطه توافقاتی که داشتند، به صورت یک طرفه و مستقیما برای انحلال قرارداد اقدام می کنند.

در خیارات قانونی نیز با تمسک به اختیارات قانونی که دارند می توانند برای فسخ قرارداد اقدام نمایند.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و پیش بینی موضوع فسخ، حتما به این نکته توجه داشته باشید که فسخ تنها در صورت وجود موضوعات مورد توافق و خیارات قانونی امکان پذیر است و اگر در موارد خارج از توافق یا خارج از حیطه خیارات قانونی باشد امکان فسخ نخواهد بود.

به عنوان مثال مالک بر سر مصالح مصرفی با سازنده به مشکل برخورده و قصد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را دارد. اما اگر در متن قرارداد توافقی بر سر این موضوع صورت نگرفته باشد و مشخص نشده باشد که سازنده باید از چه مصالحی استفاده کند، مالک نمی تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نماید.

بنابراین با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای با ارزش مالی زیاد بوده که معمولا چند سالی به طول می انجامد، بهتر است قبل از امضای قرارداد، طرفین موارد و شرایط فسخ قرارداد را مشخص و پیش بینی نمایند و باز هم بهتر است حتما به واسطه یک وکیل اقدام به تنظیم قرارداد نمایند.

آنچه که در فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید بدانید این است که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باتوجه به چند عامل متفاوت خواهد بود:

1. اولین مورد اینکه ملک در چه مرحله ای از ساخت قرار دارد. به عنوان مثال اگر در همان جلسه تنظیم قرارداد، مالک یا سازنده تصمیم به فسخ بگیرند، معامله و قرارداد خاتمه پیدا می کند. اما اگر مالک بخواهد قرارداد را فسخ کند آن هم زمانی که سازنده تا نیمه پروژه پیش رفته است، در این صورت فسخ با اقامه دعوا در دادگاه باید انجام گیرد.
2. دوم اینکه کدام یک از طرفین قرارداد قصد فسخ آن را دارند.
3. مورد سوم اینکه کسی که تمایل به فسخ دارد (خواهان) آیا با استناد به خیار تخلف از شرط قصد فسخ را دارد یا با خیار فسخ. به عنوان مثال اگر مالک یا سازنده ای قصد فسخ قرارداد را با استناد به خیار تخلف از شرط دارد، باید بتواند این تخلف را اثبات کند. یعنی اثبات کند که طرف مقابل به تعهدات و شروط مورد توافق عمل نکرده است.

از جمله موضوعاتی که برای فسخ در نظر گرفته می شود، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تأخیر مالک در تحویل ملک به سازنده برای تخریب
• تأخیر مالک یا مالکان برای دراختیار گذاشتن اسناد و مدارک به سازنده
• عدم انتقال سند از سوی مالک به نام سازنده، با توجه به مراحل ذکر شده در قرارداد
• تأخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک یا پر کردن محل چک بلاعوض
• ناتوانی سازنده در گرفتن تراکم مورد توافق در قرارداد مشارکت
• تأخیر در اخذ پروانه ساخت
• تأخیر سازنده برای هر مرحله از ساخت در مدت معین
• تأخیر سازنده در تحویل ملک در موعد مقرر بدون عذر موجه
• انتقال موضوع قرارداد از سوی سازنده به شخصی دیگر
• تعطیل کردن پروژه از سوی سازنده یا مالک بدون عذر موجه
• فروش یا پیش فروش سهم الشرکه بدون رضایت طرفین در صورتی که شرایط پیش فروش در قرارداد مشخص نشده باشد.
• رعایت نکردن و تخطی سازنده از شرایط و تعهدات در اجرای دقیق نقشه، تعداد واحدها، مصالح مصرفی و مواردی که به ساخت ملک بستگی دارد و در متن قرارداد آورده شده است.

نکته مهم: در صورتی که مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، شرایطی را برای فسخ در نظر نگرفته باشند، دادگاه تعیین می ‌کند که آیا خواهان فسخ، حق فسخ معامله را دارد یا خیر؟

همانطور که خواندید پیش بینی شرایط و موارد فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یک موضوع پیچیده و کاملا تخصصی است و به خاطر ریسک هایی که ممکن است در این زمینه به وجود آمده و طرفین را متضرر نماید، بهتر است تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و همچنین پیش بینی مواردی که می تواند منجر به فسخ آن شود توسط شخصی با دانش حقوقی لازم انجام گیرد.

اگر قصد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و پیش بینی موارد فسخ آن را دارید می توانید با وکلای مجرب موسسه حقوقی دکتر بهنیایی تماس گرفته و ابهامات و شبهات خود را مطرح کنید. وکلا و کارشناسان موسسه حقوقی دکتر بهنیایی به طور کامل شما را راهنمایی کرده و در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به شما کمک خواهند کرد.