قراردادهای مشارکت در ساخت که در حوزه املاک قرار می گیرد قراردادهای بسیار مهمی به شمار می روند که مستلزم آگاهی از نحوه چگونگی انعقاد این قراردادهاست به نحوی که هیچ کدام از طرفین قرارداد متضرر نشوند. در این مطلب درخصوص صفر تا صد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم و ملاحظات قانونی این نوع از قراردادها صحبت می کنیم.
آنچه که در این نوشتار خواهید خواند:
- قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
- انواع قرارداد مشارکت در ساخت
- تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- فهرست بندهای مهم قرارداد مشارکت در ساخت
- نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، عقدی است که به موجب آن یک یا چند مالک با سازنده به توافق می رسند تا به صورت سرمایه گذاری مشترک زمینی را برای احداث ساختمانی با شرایط مشخص بسازند. سرمایه گذاری مشترک به این معناست که زمین به عنوان سرمایه مالک یا مالکان در نظر گرفته می شود و سازنده نیز با هزینه ای که برای ساخت اختصاص می دهد در این موضوع سرمایه گذاری می کند.
سود حاصل از سرمایه گذاری و قرارداد مشارکت در ساخت، معمولا به صورت 30 تا 60 درصد برای سازنده است که البته هرپه ارزش زمین یا اصطلاحا آورده مالک بیشتر باشد، سود او نیز بیشتر خواهد بود.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
این نوع قرارداد نیز مانند بسیاری از قراردادهایی که بین اشخاص حقیقی و حقوقی منعقد می شود، انواع گوناگونی دارد.
در نوع اول قرارداد مشارکت در ساخت، آورنده زمین را ارایه و طرف دوم یعنی سازنده، کل هزینه ساخت را متقبل می شودتا در زمان معین ملک را با مشخصات معین در قرارداد تحویل دهد. در این نوع قرارداد قیمت زمین آورده نمی شود و پس از اتمام پروژه هردوطرف در کل ملک ساخته شده شریک می شوند.
نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت، مرحله ای است. به این صورت که در هر مرحله از انجام پروژه، سهمی بر اساس قرارداد به سازنده اعطا می شود و دانگی از ملک به وی منتقل می شود.
در نوع سوم ممکن است از همان ابتدا، مالک زمین سه دانگ از سند را به سازنده منتقل کرده و سازنده اقدام به ساخت ملک می نماید.
در مورد آخر از انواع قراردادهای مشارکت در ساخت، توافق می شد که هرزمان کار به مرحله مشخصی رسید، مالک برای انتقال سهم سازنده به او وکالت بدهد تا سازنده بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام لازم را انجام دهد.
تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت
تعهدات بر عهده مالک و سازنده به توافق خود آن ها بر موضوعات بستگی دارد. اما به طور معمول می توان تعهدات را در موارد زیر و به دو دسته تعهدات مالک و سازنده خلاصه کرد.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت
- حل مشکلات حقوقی زمین: هر مشکلی که ملک از نظر حقوقی دارد باید حل شده و همه مشکلات مالک با معارضین احتمالی ملک نیز باید مرتفع شود.
- پرداخت بدهی ها و عوارض زمین: عوارض شهرداری، انشعابات، بدهی های مالیاتی ملک و … باید توسط مالک پرداخت گردد.
- تحویل به موقع ملک جهت تخریب: براساس قرارداد باید مالک ملک را در زمان مشخص به سازنده جهت شروع پروژه تحویل دهد.
- انتقال سهم سازنده بر اساس توافق در قرارداد: هرگونه قدرالسهمی که براساس قرارداد قرار است در طول پروژه به سازنده انتقال پیدا کند، جزو تعهدات مالک است.
- هر شرط و توافقی که در قرارداد ذکر شده و بر عهده مالک بوده، به شرط آنکه مطابق قانون باشد و منفعت عقلایی داشته باشد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت
- تخریب ملک کلنگی براساس تاریخ موجود در قرارداد: تخریب ملک کلنگی اولین اقدام فیزیکی و اجرایی سازنده است که باید در زمان مشخص شده انجام گیرد. از سوی دیگر تمامی مسئولیت های تخریب پروژه نیز بر عهده سازنده خواهد بود. به عنوان مثال اگر در صورت تخریب آسیبی به ملک مجاور وارد آید، سازنده باید خسارت وارده را تقبل کند.
- اخذ مجوز نوسازی یا تجدید بنا یا پروانه ساخت: پیگیری رویه های اداری اخذ مجوز در این زمینه و هزینه های آن بر عهده سازنده است. البته این هزینه ها به توافق طرفین با یکدیگر بستگی داشته و ممکن است توافق کنند بخشی از هزینه ها را مالک بر عهده بگیرد.
- تأمین مصالح مورد نیاز بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت: تامین کلیه ی مصالح لازم از ابتدای کار و اجرای فوندانسیون تا پایان مرحله نازک کاری است
- اخذ استانداردهای لازم از مراجع دی صلاح: از جمله آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی، استاندارد، ادرات آب و برق
- پیگیری گواهی پایان کار تا پرداخت خلافی: .نتیجه درخواست صدور گواهی پایان کار بازدید شهرداری، تشخیص خلاف ها و پرداخت خلافی به شهرداری است که براساس توافق طرفین در قرارداد صورت می گیرد اما معمولا این هزینه ها بر عهده سازنده می باشد.
- دریافت سند تک برگ و اختصاصی برای هر واحد: این کار با در خواست صورت مجلس تفکیکی و پیگیری آن از سوی سازنده انجام می گیرد.
- انجام تهعدات دوره گارنتی: معمولا سازندگان یک دوره سه ماهه تا سه سال را برای گارانتی ملک و برطرف کردن مشکلات احتمالی متعهد می شوند که اگر به عنوان مثال خرابی یا نواقصی در ساختمان به وجود آمد سازنده نسبت به رفع این نواقص اقدام می کند.
- تجمیع اسناد مالکیت: یکی دیگر از تعهدات بسیار مهم سازنده تجمیع اسناد مالکیت است. این مورد زمانی صدق می کند که مالک یا مالکان دو ملک کنار یکدیگر قرار گرفته است، تصمیم به احداث ساختمان جدید توسط یک سازنده بگیرند. در این صورت لازم است قبل از هر اقدام آن دو قواره در اداره ثبت با هم تجمیع شوند.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت روش هایی وجود دارد:
1: مراجعه به یک دفتر املاک و استفاده از فرم های قراردادی آماده در دفتر املاک: در این روش بنگاه معاملات ملکی، یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اماده را در اختیار مالک وسازنده قرار می دهند. معمولا صاحبان دفاتر املاکی به سختی در مقابل تغییر محتوای این قراردادها مقاومت می کنند.
2: قرارداد پیشنهادی توسط سازنده: در این روش سازندگان فرمت های از قرارداد را در اختیاز مالک قرار می دهند که متاسفانه یک جانبه و به نفع سازنده است. به طوری که حقوق مالک تضییع می شود. در بسیاری از موارد نیز نسبت به اجحاف حقوق مالک از سوی سازنده، سکوت و توجیه صورت می گیرد.
3: تنظیم قرارداد توسط وکیل مالکین یا وکلای دوطرف: برای اینکه منافع مالک مورد سواستفاده قرار نگیرد، بهتر است به یک وکیل متخصص و خبره مراجعه کرده و قرارداد مشارکتی را براساس دانش و تجربه وکیل تنظیم نماید.
در این مورد سازنده نیز می تواند با توافق با مالک وکیل خود را برای توافق با وکیل مالک بر سر قرارداد به کار گیرد تا منافع هردو تأمین گردد.
- به عنوان نکته بسیار مهم در نظر داشته باشید که قرارداد مشارکت در ساخت را در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی منعقد کنید تا در صورت بروز مشکل ضمانت اجرایی محکمی داشته باشید.
فهرست بندهای مهم قرارداد مشارکت در ساخت
به طور کلی در یک قرارداد مشارکت در ساخت، بندهای زیر وجود دارد.
- طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
- موضوع قرارداد و قدرالسهم طرفین
- مشخصات ملک یا زمین
- مشخصات کلی ساختمان جدید التاسیس
- تقسیم نامه
- مدت قرارداد
- نحوه انتقال سند به نام سازنده
- پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت
- تعهدات مالک
- تعهدات سازنده
- تخلفات ساخت
- اضافه بنا
- دوره تضمین
- شرایط قهری
- فسخ قرارداد
- وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات
- حل اختلاف
- اسناد و مدارک
- نسخ قرارداد
- لیست مصالح مصرفی
نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
عاوه بر تمامی نکاتی که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تا به اینجا گفته شد، لازم است دو طرف موارد دیگری را نیز در قرارداد در نظر بگیرند.
- ذکر مهلت برای انجام هر مرحله از کار: مراحلی مانند گرفتن مجوز ساخت، تخریب، فونداسیون، پایان کار و … باید در قرارداد ذکر شود و همچنین جریمه هایی که برای دیرکرد هریک از مراحل نیز در نظر گرفته می شود در متن قرارداد آورده شود.
- مشخص کردن نوع مصالح و متریال: یکی از مهم ترین موضوعاتی که باید به آن توجه کنید این است که نوع، کیفیت و برند مصالح و متریال مورد استفاده در ساخت و همچنین درجه کیفیت آن را در قرارداد ذکر کنید تا موجب سواستفاده نشود و سازنده بر اساس تعهدات عمل نماید.
- اهمیت ضمانت اجرا برای عمل به تعهدات طرفین: معمولا وجه التزام یا مبلغی به عنوان جزای قراردادی در قراردادها آورده می شود تا در صورت خلف وعده هر یک از طرفین از انجام تعهدات اخذ شود. مثلا در قرارداد آورده شود در صورتی که سازنده پروژه در تاریخ… تحویل ندهد باید روزانه مبلغ… تومان خسارت به مالک پرداخت نماید.
- مشخص کردن تمامی هزینه ها و مسئول پرداخت آن ها: هزینه های بدیهی و ذکر شده در قرارداد مانند هزینه مصالح مصرفی، به تنهایی کافی نیست و بهتر است در خصوص همه هزینه های پروژه (به عنوان نمونه خلافی ها) توافق شود تا سازنده به ناحق مالک را به پرداخت هزینه ای مجبور نکند.
- نحوه حل و فصل اختلافات مالک و سازنده: این مورد بسیار مهم است. به این معنا که اگر اختلافی در هر مرحله از پروژه بین سازنده و مالک ایجاد شود، قرار است چگونه حل و فصل شود؟ معمولا یک شخص امین و معتمد از سوی مالک و یک نفر از سوی سازنده به عنوان داور تعیین می شوند تا در صورت بروز اختلاف بین آن ها رأی صادر نمایند.
- توصیه می شود بنگاه معاملات املاک را به عنوان داور انتخاب نکنید.
- پیش بینی برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است در هر مرحله از پروژه و توسط هریک از طرفین مطرح شود. این موضوع قاعده خاصی ندارد و تابع شرایط عمومی قراردادها است و در یکی از بندهای قرارداد شرایط فسخ در نظر گرفته می شود.
به عنوان مثال در صورت تخلف یا عدم انجام تعهدات، هر یک از طرفین حق فسخ داشته باشند (در این مورد دریافت خسارت یا عدم دریافت خسارت نیز به توافق طرفین بستگی دارد.)
کلام آخر
قرارداد مشارت در ساخت اگرچه یک قرارداد مشابه تمامی قراردادهای بین اشخاص دیده می شود، اما نکات قانونی و حقوقی بسیاری دارد که ممکن است نسبت به آن ها آگاهی نداشته و بدون علم و دانش اقدام به تنظیم آن نمایید. در این صورت ممکن است با مشکلات فراوانی روبرو شوید.
مالکان نیز معمولا از دانش حقوقی در این زمینه برخوردار نیستند و ممکن است مورد سواستفاده سازندگان قرار گیرند. دادگاه ها و محاکم قضایی روزانه شاهد مراجعات بسیاری از مالکینی هستند که به دلیل عدم آگاهی از قوانین و رویه های حقوقی، متحمل خسارت های زیادی شده اند.
بنابراین بهترین کار برای انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت بدون دردسر و با درنظر گرفتن کلیه منافع برای دوطرف، پیشنهاد می کنیم حتما از موسسات حقوقی و وکلای متخصص در این زمینه مشاوره دریافت نمایید.از سوی دیگر برای حل و فصل اختلافات خود با طرف مقابل نیز می توانید از وکلای بی طرف متخصص استفاده نمایید.
موسسه حقوقی و داوری بین المللی دکتر بهنیایی با بیش از دو دهه تجربه در امور حقوقی و داروی بین المللی برای تنظیم قراردادها یا داوری قراردادها، آماده انجام کلیه امور در این زمینه و دادن مشاوره های لازم به شماست.
